Chế độ sở hữu và vai trò của Nhà nước
Luật Đất đai 2024 điều chỉnh chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất (Điều 1). Điều 12 chốt nguyên tắc gốc: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Hệ quả: đối tượng định giá luôn là quyền sử dụng đất gắn với một hình thức sử dụng đất.
Quyền và trách nhiệm của Nhà nước
Điều 13 liệt kê 12 nhóm quyền, sát nghề nhất là quyết định giao đất, cho thuê đất theo từng hình thức và khoản 10: quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể. Điều luật cũng tách quyền quyết định thu hồi đất (khoản 5) khỏi quyền quyết định trưng dụng đất (khoản 6). Đối ứng là trách nhiệm tại Điều 15: cấp Giấy chứng nhận; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Điều 4 xác định bảy nhóm người sử dụng đất, Điều 5 đặt bốn nguyên tắc sử dụng đất, Điều 11 liệt kê các hành vi bị nghiêm cấm.
Quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất
Công dân được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 23), được tiếp cận thông tin đất đai trong đó có bảng giá đất đã công bố (Điều 24), và có nghĩa vụ tại Điều 25. Người sử dụng đất có quyền chung tại Điều 26, quyền giao dịch tại Điều 27 và nghĩa vụ chung tại Điều 31. Khoản 3 Điều 27: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bắt buộc công chứng hoặc chứng thực; hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi đất nông nghiệp và giao dịch có bên kinh doanh bất động sản thì công chứng theo yêu cầu.
So sánh quyền của tổ chức trong nước
| Quyền | Giao đất không thu tiền (Điều 32) | Giao đất có thu tiền, thuê trả tiền một lần (Điều 33) | Thuê đất trả tiền hằng năm (Điều 34) |
|---|---|---|---|
| Quyền, nghĩa vụ chung (Điều 26, 31) | Có | Có | Có |
| Chuyển nhượng quyền sử dụng đất | Không | Có | Không |
| Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất | Không | Có | Chỉ đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao đã xong hạ tầng |
| Thế chấp | Không | Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất | Chỉ tài sản trên đất |
| Góp vốn | Không | Bằng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất | Chỉ bằng tài sản trên đất |
| Bán tài sản gắn liền với đất | Không | Có | Có, kèm quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 46) |
Điều 35 và Điều 36 theo cùng logic: quyền của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận góp vốn được xác định theo nguồn gốc và hình thức sử dụng đất, dẫn chiếu Điều 33 hoặc Điều 34.