Hai lớp điều kiện
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra hai lớp điều kiện độc lập nhau: điều kiện về chủ thể tại Điều 9 và điều kiện về đối tượng đưa vào kinh doanh tại Điều 5.
| Điều 9 — với tổ chức, cá nhân | Điều 5 — với bất động sản đưa vào kinh doanh | |
|---|---|---|
| Nội dung | Hình thức tổ chức, tình trạng pháp lý, năng lực tài chính của bên kinh doanh | Loại tài sản, dự án được phép là đối tượng giao dịch |
| Nguyên tắc | Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản | Chỉ năm nhóm được liệt kê |
| Ngoại lệ | Khoản 3, khoản 4 Điều 9 | Không có |
Điều 9 — điều kiện đối với tổ chức, cá nhân
Khoản 1 buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ khoản 3 và khoản 4. Khoản 2 đặt ba điều kiện: điểm a không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; điểm b bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu; điểm c doanh nghiệp kinh doanh thông qua dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% với dự án từ 20 ha trở lên.
Hai ngoại lệ: khoản 3 cho cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế; khoản 4 miễn tuân thủ Luật này cho việc bán, cho thuê, cho thuê mua không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ, song vẫn phải kê khai nộp thuế. Khoản 5 buộc kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; khoản 6 giao Chính phủ quy định chi tiết điểm b, điểm c khoản 2 và cách xác định quy mô nhỏ.
Điều 5 — các loại bất động sản, dự án đưa vào kinh doanh
Năm nhóm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai, có công năng giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công năng hỗn hợp; phần diện tích sàn xây dựng trong công trình nêu tại khoản 2; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; dự án bất động sản.
Khái niệm và điều cấm
Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và kinh doanh dịch vụ bất động sản; dịch vụ bất động sản gồm bốn loại: sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản. Điều 8 nghiêm cấm tám nhóm hành vi, mở đầu bằng kinh doanh không đủ điều kiện.